IMMOBILIEN VERERBEN, VERSCHENKEN ODER DOCH VERKAUFEN?
Der Großteil des Vermögens privater deutscher Haushalte sind Immobilien und Grundstücke. Ganze 7.000.000.000.000 € (Billionen) Euro stecken wir Deutsche in unser Privatvermögen. Weitere Vermögensanlagen, von 6 Billionen, liegen auf Geldvermögen, Autos, Möbel und Schmuck. Für jeden Immobilienbesitzer ist es zu Lebzeiten wichtig sich mit dem Erben auseinanderzusetzen. Ob man die Immobilien verschenkt, verkauft oder auf den Moment der Vererbung wartet, ist dabei ein individueller Lösungsvorgang.
DAS ZIEL BESTIMMT DEN WEG
Der Lösungsansatz ist davon abhängig, welche Ziele der potenziellen Erblasser verfolgt. Sollte der Erblasser vermeiden wollen, dass sich die Erben um das Vermögen streiten, ist es möglich, die Immobilie zu Lebzeiten dem Wunscherben zu schenken. Eine andere Lösung wäre es, die Immobilie zu verkaufen und somit Bargeld zu hinterlassen. Die Immobilie würde somit in Form eines Testaments oder Erbvertrags nach dem Ableben dem Wunscherben zukommen. Will der Erblasser es für den Erben steuerlich günstig gestalten, kann es von Vorteil sein, bereits zu Lebzeiten die Immobilie zu verschenken. Durch das Schenkung- und Erbschaftsteuergesetz öffnet sich ein legaler Weg, mit dem geringsten Konfliktpotential eine Immobilie zu übertragen.
TROTZ SCHENKUNG NUTZNIESSER DER IMMOBILIE BLEIBE
Die erste Methode besteht darin, dass das Gesetz für Schenkungen und Erbschaften hohe Zulagen gewährt. Nutzt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner die Immobilie für mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken, sind Schenkung und Erbschaft dennoch vollständig steuerfrei. Das Gesetz zieht nur eine Grenze zwischen Kindern. Wenn die Wohnfläche weniger als 200 Quadratmeter beträgt und die Kinder die Immobilie selbst nutzen, ist der Übergang steuerfrei. In allen anderen Fällen, insbesondere bei der Vermietung der Immobilie, ist neben der Steuerbefreiung und der Erbschaftsteuer auch die Schenkungssteuer zu entrichten. Der Freibetrag beträgt für Ehegatten oder eingetragene Partner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Der Erwerb ist nur dann steuerpflichtig, wenn der Verkehrswert den Freibetrag übersteigt.Bei hohem Marktwert können auch Kettenspenden von Vorteil sein, bei denen der Erblasser mehrfach Steuerbefreiungen in Anspruch nimmt. Besitzt er die Immobilie allein, kann er die Anteile zunächst auf seinen Ehegatten übertragen und seine 500.000 Euro zur Steuerbefreiung verwenden. So übertragen beispielsweise beide Ehegatten ihren Anteil am Grundstückseigentum auf die Kinder. Da die Kinder ihre jeweiligen Eigentumsanteile von beiden Elternteilen erhalten, können sie auch den doppelten persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro beantragen. Bei mehreren Erben ist es in der Regel von Vorteil, einem bestimmten Nachlass den Vorrang zu geben, um mögliche Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Gerade wenn die Familie zu Hause bleiben möchte, ist es am besten, die Erbschaft im Voraus zu regeln. Dabei sind jedoch die Anforderungen anderer Erben zu berücksichtigen. Um die Liegenschaft auch nach der Schenkung weiter nutzen zu können, können der Schenker selbst und der überlebende Ehegatte den Wohnsitz auf Lebenszeit im Grundbuch eintragen lassen. Es wird empfohlen, die Vereinbarung im Nachfolgevertrag eindeutig festzuhalten. Wird die Immobilie (auch Wohneigentum) vermietet, kann das Nutzungsrecht dafür sorgen, dass der Schenker und sein überlebender Ehegatte Mieteinnahmen erhalten. Während dieser Zeit kann der Insolvenzverwalter auch als neuer Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen, da der Erwerber das Wohn- oder Nutzungsrecht übernehmen muss. Gleichzeitig kann der Empfänger verpflichtet werden, für die Pflege und den Unterhalt des Schenkenden und seines Ehegatten zu sorgen, bestehende Immobiliendarlehen zu übernehmen oder allfällige Miterben zurückzuzahlen. Die Schenkung von Eigentum muss von einem Notar beglaubigt werden.
ALTERNATIVE: IMMOBILIE VERKAUFEN?
Immobilien sind Sicherheit. Wer zur Miete einzieht, zahlt zeitlebens Miete und schmälert seine Liquidität. Nachteilig bleibt, dass die Freibeträge des Erben durch das Barvermögen schneller aufgezehrt werden, als wenn eine Immobilie vererbt wird.
Alternativ kommt der Verkauf auf Rentenbasis in Betracht. An Stelle des Kaufpreises erhält der Eigentümer als Verkäufer vom Erwerber eine laufende Rente. Die Leibrente ist bis zum Tod des Verkäufers oder bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses (z.B. 75. Geburtstag) fällig, bei der Zeitrente werden Höhe und Anzahl der Rentenzahlungen im Voraus vereinbart.
Eine weitere Alternative kann, insbesondere für alleinstehende Personen, die Umkehrhypothek sein. Dabei bekommt der Eigentümer von der Bank ein Darlehen, das als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausbezahlt wird. Im Gegenzug lässt sich die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Im Unterschied zum normalen Baudarlehen zahlt der Eigentümer weder Zinsen noch Tilgung. Der Kredit wird in der Regel erst beim Tod des Eigentümers abgelöst, indem der Geldgeber die Immobilie verkauft und mit dem Erlös das Darlehen tilgt.
ALTERNATIVE: IMMOBILIE VERERBEN?
Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie nicht die Freibeträge der Erben, treten die Aspekte der Schenkung in den Hintergrund. Ist die Immobilie 200.000 € wert, bleibt sie schließlich angesichts der Freibeträge von Ehepartnern oder Kindern stets steuerfrei.
Es ist wichtig, mögliche Erbkonflikte zu vermeiden.
Erben sind oft daran interessiert, Immobilien möglichst schnell liquide zu machen und verkaufen die Immobilie nur zu gerne unter Wert.
Durch Testament oder Erbvertrag kann der Erblasser zu Lebzeiten über sein Vermögen verfügen.
Als solcher kann er einem bestimmten Erben Eigentum geben, während andere Erben andere Gegenleistungen erhalten.
Können sich die Erben nicht über die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie einigen, wird die Immobilie nicht ordnungsgemäß verwaltet und degradiert.
Im schlimmsten Fall gibt es meist nur eine Split-Auktion.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Erlös aus solchen Versteigerungen immer deutlich geringer ist als bei Versteigerungen, die durch eine private Versteigerung möglich wären.
