Mietspiegel

Der Mietenspiegel

Der Mietspiegel ist eine von mehreren gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten, vergleichbare ortsnahe Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau zu ermitteln. Ausgenommen sind im Zweifel Sozialwohnungen und andere öffentlich geförderte Wohnungen. Der Mietindex wird in der Regel in Zusammenarbeit zwischen der Regierung und Interessengruppen von Mietern und Vermietern erstellt.
Der Mietspiegel ist vor allem in Städten und Gemeinden ein beliebtes Instrument, um ortstypische vergleichbare Mieten zu veröffentlichen. Die Berechnung der im Mietspiegel enthaltenen lokal vergleichbaren Mieten kann je nach Umfang nur den Vergleich von Neuvermietungen beinhalten oder eine sehr komplexe Mischung aus Mietverträgen Neu-, Ist-Miete, Lage und Ausstattung darstellen.
Spätere Versionen werden auch als Qualified Rent Index bezeichnet und verwenden „wissenschaftliche Kriterien“. Leider sind diese noch nicht standardisiert. Der Mietspiegel selbst diente lange Zeit vor allem als Orientierungshilfe für Neuvermietungen von Bestands- oder Neubauten.
Der speziell in Großstädten in Zusammenarbeit mit der Stadt sowie Mieter- und Vermieterverbänden herausgegebene Mietindex ist besonders wichtig in einem heißen Wohnungsmarkt, auf dem auch ohne Ankerpunkte überhöhte Mieten angesetzt werden können. Diese wären nun wegen unbegründeter Abweichungen vom geltenden Mietspiegel rechtlich unzulässig und könnten ggf. gerichtlich berichtigt werden. Eine Anpassung der Mieten gegenüber dem aktuellen Mietpreisindex ist daher bei der rückläufigen Mietpreisdynamik völlig verwerflich. Der Mietindex
gibt Mietern und Vermietern Orientierung und kann als eine Art Kompromiss verstanden werden. Es gibt Streit zwischen zwei großen Interessengruppen, hauptsächlich über die zugrunde liegenden Daten. Während Vermieter lieber nur die neue Miete als Basis für den Mietspiegel heranziehen, wollen Mieterverbände natürlich nach Möglichkeit die aktuellen Mieten berücksichtigen.
Je nach Stadt werden unterschiedliche Parameter zur Berechnung des Mietindex verwendet. Neben den Neumieten sind die aktuellen Mieten der letzten 6 Jahre aktuell. Angesichts der angespannten Mietsituation in vielen deutschen Städten könnte die Einbeziehung der aktuellen Mieten in Zukunft deutlich ausgeweitet werden, um mehr Einfluss auf die gesetzliche Festmietenbremse zu nehmen und höhere Mieten zu erzielen auf dem freien Mietwohnungsmarkt.

In kleinen Gemeinden und Städten existiert häufig kein Mietspiegel, da der Aufwand nicht gerechtfertigt erscheint und es hierfür von gesetzlicher Seite her keine Pflicht gibt. In solchen Fällen müssen häufig direkte Vergleiche mit anderen, vergleichbaren Mietobjekten herhalten, um sich ein Bild eines angemessenen Mietpreises zu machen. Da man aber davon ausgehen kann, dass der Wohnungsmarkt in solchen Gemeinden weniger angespannt ist, führt schon die geringere Nachfrage dazu, dass es selten oder nie zu Missbrauch bzw. Wuchermieten kommt.
Wie oben schon angesprochen unterscheidet man in Deutschland zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel bietet lediglich eine Übersicht über übliche Mietentgelte in einer Gemeinde oder Gegend, während der qualifizierte Mietspiegel in regelmäßigen Abstände (meist zwei, höchstens 4 Jahre) nach wissenschaftlichen Grundsätzen statistisch erhoben und ausgearbeitet wird und von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt werden muss.
In qualifizierte Mietspiegel fließen dabei zumeist auch noch weitere Faktoren wie Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und Baujahr des Gebäudes ein, um ein detaillierteres Bild der tatsächlichen Gegebenheiten am Mietwohnungsmarkt darstellen zu können. Die Berechnung der sich aus diesen Faktoren ergebenden Auf- oder Abschläge von der ortsüblichen Durchschnittsmiete wird mal in Tabellen, mal durch ein Punktesystem durchgeführt. Hierzu lohnt sich auch ein Blick in unser Beispiel im Abschnitt „Inhalt des Mietenspiegels“.
Der Inhalt des Mietspiegels
Der Inhalt des Mietspiegels wird als örtliche Vergleichsmiete bezeichnet. Diese dienen zunächst als Indikatoren für Mieterhöhungen bei Bestandsmieten und als Orientierungshilfen für Neuvermietungen. Insbesondere letzterer Punkt hat mit der Einführung der Mietpreisbremse stark an Bedeutung gewonnen, da er Vermieter gezwungen hat, sich stark auf lokal vergleichbare Mieten zu konzentrieren. Bei Anwendung der Mietrabattbremse darf der neue Mietpreis 10 % des vergleichbaren ortsüblichen Mietpreises nicht überschreiten.
Bei Überschreitung dieses Wertes kann die Miete gekürzt werden oder Niedrigere Mieten können gesetzlich vorgeschrieben werden. Seitdem ist der Streit um die Grundlage des Mietspiegels erneut eskaliert.
Bei anhaltender Überhitzung des Wohnungsmarktes ist eine weitere deutliche Ausweitung der Nutzung aktueller Mieten nicht nur denkbar, sondern sogar möglich, um die niedrigeren Mieten zu gewichten und den langfristigen Mietwohnungsmarkt zu beruhigen.

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