Im Jahr 2010 gab es in Deutschland rund 69.000 Zwangsvollstreckungen. Ein Grund: der allgemeine Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Erwarten Sie insbesondere in städtischen Gebieten keine guten Geschäfte von Zwangsvollstreckungen. Wenn Sie hier suchen, sollten Sie besonders vorsichtig sein.
Erst mal in Ruhe anschauen!
Grundsätzlich müssen Sie sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten und 2-3 Auktionen besuchen, bevor Sie selbst auf eine Immobilie bieten. Es ist besonders wichtig, auf den Katasterbuchauszug zu verweisen, der in der Versteigerungsakte des zuständigen Gerichts enthalten ist. Dieser zeigt an, ob der Vermögenswert uneingeschränkt genutzt werden kann oder mit anderen Belastungen, wie zum Beispiel lebenslangem Aufenthalt, verbunden ist. Auch technische Gutachten eines neutralen Sachverständigen werden dem Gericht vorgelegt. Es gibt Auskunft über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Verteilnetze. Dabei sollte man darauf achten, ob der Gutachter eine Innenbesichtigung durchgeführt hat.
Innenbesichtigung?!
In jedem Fall sollte das Innere der Immobilie besichtigt werden, wenn möglich in Begleitung eines Baufachmanns. Hier ist ein gewisses Fingerspitzengefühl gefragt, denn Bewohner, die ihre Wohnung aufgeben müssen, sind nicht verpflichtet (und oft auch nicht gewillt), potenzielle Käufer hereinzulassen.
Eine gründliche Vorabinformation ist wichtig, da Gewährleistungen, Gewährleistungen oder Rücknahmen, zB wegen Baumängeln, beim Kauf aus einer Zwangsversteigerung nicht gegeben sind.
Weniger Erwerbsnebenkosten
Die Mehrkosten sind relativ moderat: Bei einer Zwangsversteigerung fallen weder Maklerprovisionen noch Notargebühren an. Das spart mindestens 2 % der Notargebühren zuzüglich der üblichen Maklergebühren vor Ort.
Versteigerungsbeginn
Eine Zwangsversteigerung findet in der Regel auf Antrag eines im Grundbuch eingetragenen Schuldners, in der Regel einer Kreditgenossenschaft, statt. Es gibt auch eine sogenannte Split-Auktion. Es basiert auf Streitigkeiten zwischen Erben und geschiedenen Ehegatten. Können sich die Parteien nicht einigen, werden die Sachen beschlagnahmt. Dann teilen sich die Kämpfer den Erlös.
Zu Beginn einer Versteigerung veröffentlicht der Rechtspfleger zunächst den Grundinhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihrer Forderung und den festgestellten Verkehrswert. Außerdem werden Immobilienmerkmale wie Wohnungsverhältnisse, Denkmalschutz oder Baugebühren wiederholt und gesetzliche Mindestzahlungs- und Versteigerungsbedingungen festgelegt.
Ausweis nicht vergessen!
Auktionsbedingungen adressieren die wichtige Frage, ob ein Käufer die Schulden übernehmen soll. Der Gerichtsvollzieher forderte daraufhin die Anwesenden auf, mitzubieten, und die Versteigerung begann von selbst. Wer bieten möchte, muss einen gültigen Ausweis vorlegen. Verlangt der Gläubiger Sicherheiten, muss der Versteigerer beim Gericht zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen.
Die vom Gläubiger gegebenenfalls geforderte Sicherheit kann vom Auftragnehmer durch Bankbürgschaft oder Scheck eines Kreditinstituts gestellt werden. (Bargeld wird ab Februar 2007 nicht mehr angenommen!). Der Rechtspfleger akzeptiert in der Regel keine Sparkonten, Wertpapierauszüge, Hypothekenverträge, Kontoauszüge oder regelmäßige Schecks. Dieser Betrag kann aber auch per Banküberweisung an den Hofschatzmeister vorausgezahlt werden (ist der gezahlte Betrag höher als die geforderte Kaution, wird die Differenz sofort zurückerstattet. ; dies gilt natürlich auch, wenn Sie keinen Auktionsbeleg haben ).
Höchstpreis
Übersteigt der Höchstpreis beim ersten Termin 70 % des gerichtlich festgestellten Verkehrswertes, geht die Immobilie an den Meistbietenden. Bei Angeboten von 50 % bis 70 % können Gläubiger die Auktion blockieren. Bei weniger als 50 % muss der Rechtspfleger die Zuteilung verweigern. Dies geschieht zum Schutz des Schuldners. Liegen an diesem ersten Tag keine Ergebnisse vor, wird ohne weitere Begrenzung ein neuer Auktionstermin festgelegt.
Geringstes Gebot, Bargebot usw.
Es ist nicht einfach zu wissen, wie viel Sie tatsächlich bieten oder bieten müssen. Der in einer Zwangsversteigerung angebotene Betrag wird als Bargebot bezeichnet. Für dieses Barangebot benötigen Sie möglicherweise Aufpreis/Zusatzbetrag. Da ein Laie anfangs schwer zu fassen ist, muss man hier besonders aufpassen und mehr erfahren.
Die Bieterstunde
Bei einer Vermögensversteigerung mit beschlagnahmtem Vermögen beträgt die Versteigerungszeit mindestens 30 Minuten. Sobald der Gerichtsvollzieher am Ende der Auktion seinen Hammer ein drittes Mal erhebt, ist die entscheidende Sekunde da: Weil fast keiner weiß, können Sie auch während oder sogar gleich nach dem dritten Hammerschlag mitbieten… Die Auktionszeiten enden erst, wenn Rechtspfleger das Ende offiziell bekannt gibt. So viele Eigentumsverhältnisse können sich in letzter Sekunde ändern. Erst wenn Sie den Zuschlag erhalten, also wenn der Rechtspfleger die Eigentumsübertragung verkündet, sind Sie Eigentümer der Immobilie.
Mit Erteilung des Zuschlages ist der Ersteher sofort Eigentümer der Immobilie (und nicht erst bei Eintragung im Grundbuch!). Mit dem Zuschlag gegen alle Rechte und Pflichten aus dem Grundstück/der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Der Zuschlagsbeschluss ist außerdem gleichzeitig ein sog. Räumungstitel. Das bedeutet, dass der Ersteher die sofortige Zwangsräumung der Immobilie betreiben kann. Aber: das gilt nur, wenn der alte Eigentümer die Immobilie selbst genutzt hat. Handelte es sich um eine vermietete Immobilie, ist eine sofortige Zwangsräumung nicht möglich!
Sechs Wochen nach der Versteigerung muss der Käufer die Finanzierung der Immobilie auf die Beine gestellt haben und den Kaufpreis plus vier Prozent Zinsen (ab Versteigerungstermin) an das Gericht zahlen. Erst wenn alle Zahlungen pünktlich geleistet sind, kommt der Erwerber als neuer Eigentümer ins Grundbuch.
Die Versteigerungsakte
Das Gutachten gehört zur Versteigerungsakte und ist im Amtsgericht einzusehen. Sie enthält Angaben zu Bauzustand, Mietstatus, Lage, Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz, Betriebskosten wie Erbbauzinsen, eventuell bestehende Sondernutzungsrechte und Verkehrswert. Letzteres muss nicht aktuell sein, da es bis zu zwei Jahre dauern kann, bis ein Haus versteigert wird. Es ist wichtig, sich den Auszug aus dem Grundbuch anzusehen, der auch dem Dokument beiliegt. Sie informiert über mögliche Belastungen wie Hypotheken- und Grundstückskosten, Wegerechte oder dauerhafte Wohnansprüche. Wenn Sie eine Renovierung oder Erweiterung planen, sollten Sie auch zum Architekturplanungsbüro gehen. Bei Eigentumswohnungen empfiehlt es sich, die Bebauungserklärungen, Gemeindeordnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen. Wie hoch das Wohngeld und die Unterhaltsreserven sind und ob es in nächster Zeit Sonderspenden für größere Reparaturen geben wird, erfahren Sie bei Ihrem Betreuer.
